Хората купуват ваканционен имот, защото знаят, че цената му ще расте занапред

Г-н Котларов кои са основните фактори при избор на ваканционен имот и какво търси купувача към момента? Какви са вашите наблюдения?

Опитът с купувачите, с които общуваме е, че търсят уединен комплекс, в който децата им да имат достатъчно зелени площи и да нямат досег на автомобили. Защото в момента повечето купувачи са именно хората с деца. Целта им е през активните летни месецзи на ваканция децата да бъдат максимално близо до природата, да водят живот така както бихме си мечтали ние всички - с каране на колела, ходене на плаж, да практикуват спорт, било сърф или друг вид, да ходят на уроци по плуване ... Целта е да имат натоварено ежедневие, а не цял ден да стоят пред телевизора и екраните.

По отношение на строителството какви са претенциите на строителите на ваканционни имоти и на какво залагат строителните фирми?

В нашите комплекси се стремим да имаме устойчиво развитие - не максимален брой апартаменти и застроена площ, а по-скоро максимален брой удобства, които хората биха ползвали в комплекса. Такива са например детските площадки, сервиз за колела, логистични удобства като супермаркет и салон за красота и екстри, които хората предпочитат. В случая се казва ваканционен дом и дори се нарича втори дом, летен дом. Защото особено след Ковид кризата хората успяват да си нагласят работата така, че да работят до обяд онлайн с достатъчно добър интернет и да бъдат до семействата си. Не в града, а във ваканционна среда близо до морето като избегнат задръстванията и си стоят повече вкъщи. Това им е мечтата - както едно време имаше село, това сега е едно модерно село, където хората често поверяват и децата си.

Каква част от пазара заемат ваканционните имоти с това, че можем да работим от вкъщи и да правим всичко от ваканционния си дом - изравняват ли се тези имоти с основните жилища?

Не бих казал. В нашата компания те са много малък процент. Няма отделна официална статистика.

Виждате ли тенденции повече на море или повече на планина предпочитат хората да имат втори имот?

Има завишен интерес особено след пандемията видимо се покачи търсенето на ваканционни имоти. Защото хората разбраха предимствата. Ние нямаме реално обекти на Банско, но това което чувам от колеги е, че маса незавършени комплекси, които част от тях бяха на груб строеж, част на кота нула, а други са започнати на свободни терени, вече се реализират. Така Банско се възражда като дестинация. Имаме ваканционен обект в Боровец, реално хората видяха, че доста професии могат да се работят отвсякъде- само им трябва интернет и компютър. Така че към момента можем да обобщим, че и морето и планината като дестинации са атрактивни.

Какви са цените на ваканционните имоти в момента?

В новата ни сграда "Лира", която е комплекс край морето, цените ще бъдат около 1350-1400 евро без ДДС. Ние не мислим, че цените ще се променят съществено, освен ако не дойдат нови разпоредби законови или общински регулации било то на ниво област, общини или от ЕС. Също така не смятам, че тези имоти ще поскъпват много, може би ще бъдат с някакви темпове близки или много под инфлацията. Като цяло защо хората купуват имот? Защото цената му расте с темповете на инфлацията и това е начин да си запазиш финансите. Разбира се инфлацията няма как да не се отрази и като се покачи цената на труда и цените на производствените материали, оттам и самото изпълнение на строителството. Няма как да няма ръст на цените на имотите, сходен с инфлацията.

Споменахте по време на форума за ваканционни имоти в Бургас за ново законодателство, което е добре да се въведе още при сключването на предварителен договор?

Не бих казал за законодателство. Уточних, че към момента не съществува инструмент, който да следи предварителните договори при покупка на жилище "на зелено". Предварителният договор е реално договор, който не се вписва към институциите. Един купувач просто придобива правото на строеж, купува въздух и правото да застрои определен имот в определен парцел. И се надява строителят да бъде стриктен и да изпълни ангажимента си. Купувачът като ангажимент има да плаща на определени вноски, а строителят - да построи сграда и да продаде апартаментите. Една сграда от 50 апартамента има време за изграждането 4-6-7 години, времето от старта на строителството е средно 30 месеца. Няма статистика, която да казва от една сграда, когато е започната и е на първа, втора, трета плоча каква част от апартаментите в нея са продадени. Ако държавата или даден регулатор искат да разберат какво се случва в обекта, то към момента няма от къде да се взема обобщена информация. Регистър на имотите на предварителен договор би донесъл повече сигурност за купувачите и ще се прекратят лошите практики за смяна на цената в хода на строителството. Държавата ще знае във всеки един момент тази сграда как се продава.

Освен всичко това ще има реален ефект и върху борбата ни със сивата икономика. Ще може да се проследи ако сделки се сключват на 1500 евро/кв. метър, а рекламно са обявени на 2000 евро.

Очаквате ли промяна на пазара на жилища в София по отношение на цени и на предлагане?

Очаквам да има забавяне на темповете на вторичните пазари. Това се случва при имоти ново строителство или такива на 20 г. Масова практика е при вторични продажби да се слагат нереални цени, на база субективно усещане. До преди година имаше огромно търсене и много ниско предлагане и доста хора купиха много надценени имоти. Просто някой продава имот, който е силно надценен без обективна причина за търсената цена. Обикновено строителният предприемач прави сметка, която е с финансов план, покупка на земята, цялото проектиране, цена на земята, цена на финансовия ресурс, кредитиране, цената на строителство и евентуална печалба. Тя е обективна, защото цената и е сметната на базата на разходите и на печалбата, която се очакват. Докато маса хора, които сега продават апартаменти смятат, че трябва да струват "по две". Не, може би не струва по две, може би струва колкото си го купил с 10% инфлация и това според мен са именно тези надценени имоти.

Кои са активните ви проекти по отношение на жилищно строителство в София ?

В София имаме два активни проекта. Единият вече е продаден на 100%- Dhome, който ще бъде завършен в средата на годината, но няма свободни апартаменти. До него това е интересен пример, тъй като с нас се свързаха испански инвеститори доволни от визията и реализацията на комплекса и в момента ще реализираме Dhome2 в съседен терен. На ниво градоустройствени процедури сме и се надяваме в края на годината да сме готови с проекта и за започнем строителство. Март месец започваме нов проект, 4500 квадрата в Сухата река близо до ъгъла на Черковна и Мадрид .

Комплексът "Детелина" е настоящият ни фокус (Детелината резидънс се намира на изхода на булевард Брюксел посока Цариградско шосе към центъра). Там интересното е, че самият парцел общ с нов четиризвезден модерен хотел. Отлична инфраструктура и логистична свързаност - бъдеща спирка на метро на 500 м от сградата, Арена София, търговски център в близост, бизнес сгради и всички удобства на хотела като СПА център, фитнес и ресторант. "Детелина резиденс" вече е продаден е около 60- 65%. До края на годината ще има акт 14, дори ще сме готови с грубия строеж. Изпълняваме сложна фасада, която е доста важен елемент в тази сграда. Там ще има окачената фасада, негорима, с камък и различни профили, т.е ще бъде от доста висок клас. Районът се оформя като един от новите мини квартали, които се получават естествено от новото жилищното строителство.

Какви ваканционни имоти оперира вашата компания към момента?

Хотел "Флора" на Боровец и хотел "Св Тома" на морето. Имаме интерес за един комплекс близо до Бургас - посока юг, но има доста работа по него. Освен градоустройствено и чисто концептуално проектиране, той може би ще ни отнеме 2-3 години. Намира се преди района на Атия. Преди време закупихме обширен терен от испански банки Едната част най- вероятно ще е ваканционен комплекс, а другата част ще е жилищен обект.

Хората се решават на покупка за нов имот, когато искат да им е по-хубаво, когато имат повече възможности и искат да живеят в модерна и подредена среда, включително и в междусъседските отношения. Затворените комплекси правят именно това: заплащаш такса за управление, но живееш по-спокойно. Това е така, защото някой друг се грижи за всичко и ако има счупени плочки или каквото и да, подаваш сигнал и проблемът ти е решен.

Смятате ли, че около София имат потенциал комплексите от затворен тип?

Ние засега избягваме подобни инвестиции. Получаваме предложения по цялата дъга на околовръстното, от Лозен през Герман, през Симеоново, стигайки чак до Банкя. Имаме доста предложения за терени и партньорства, но до момента се въздържаме от такава инвестиция. Ние сме една идея по-консервативни като инвеститор. Може би ще направим и тази инвестиция, но бихме изчакали, за да открием правилното място, цена, качество на терен, за да можем напълно да развием концепцията си.

Част от инвеститорите направиха индексация на цените, Вие правите ли го и имате ли поскъпване при строителните материали?

Никога не сме го правили. Нашите договори са без възможност за индексация. Ние подписваме договор за продажба, едва когато имаме разрешение за строеж. Ситуацията, която описвате се случва на други инвеститори и строители, на които им трябва доста изначално финансиране, далеч са от реализацията на проекта и взимат 1-2 години аванси (капаро). Индексират цените, защото това е дълъг период и реално не знаят какво ще се случи с цените. Ние като компания планираме добре, благодарение на опита ни и на лоялността към клиентите, която е неразделна част от инвестицията и строителството.

___________________________________________________________________________________________

Радослав Котларов е изпълнителен директор на "ГБС инвест" и управляващ GHome, бранд за жилищно строителство на "Главболгарстрой". Председател на борда на директорите на GHotels. Роден е през 1982 г. като се присъединява към екипа на "Главболгарстрой" преди 14 години. Завършва технологично училище "Електронни системи", към ТУ София, както и Техническия университет в София, със специалност инженер, а по-късно придобива и магистратура в César Ritz Colleges в Швейцария. Експерт е в областта на недвижимата собственост.