Драгомир Цанев, „Енефект“: Tехническият паспорт на сградите може да се плаща от държавата по примера на много страни в ЕС

Разговаряме с Драгомир Цанев, изпълнителен директор на Центъра за енергийна ефективност "Енефект" за средствата за обновяване на жилищните сгради в Плана за възстановяване и устойчивост. Реално мярката за жилищните сгради се явява продължение на Националната програма за енергийна ефективност. Тя използва сходен подход към финансирането от гледна точка на това, че продължава да настоява на 100% безвъзмездна финансова помощ за сградите, които кандидатстват до април 2023 година. Разликата е, че тези сгради трябва да кандидатстват с технически паспорт, включващ техническо и енергийно обследване, което трябва Сдружението на собствениците да осигури със свои средства. Един от подводните камъни при преминаването към програмата по Плана за възстановяване и устойчивост е, че консултантската услуга за изготвянето на техническите паспорти ще се поема от собствениците. Няма да има някаква подкрепа преди това. Какви промени предстоят за насърчаване на енергийната ефективност на сгради у нас и има ли още подводни камъни споделя още Драгомир Цанев.

Г-н Цанев, в Плана за възстановяване има сериозен ресурс за енергийна ефективност? Какви са предизвикателствата според Вас пред ефективното използване на тези средства за саниране?

В Плана за възстановяване и устойчивост има няколко направления за енергийна ефективност - за жилищните и за нежилищните – административни и индустриални сгради. Те трябва да се разглеждат отделно, защото разписаните правила по всяко от тях имат собствени специфики. Реално мярката за жилищните сгради се явява продължение на Националната програма за енергийна ефективност. Тя използва сходен подход към финансирането от гледна точка на това, че продължава да настоява на 100% безвъзмездна финансова помощ за сградите, които кандидатстват до април 2023 година. Разликата е, че тези сгради трябва да кандидатстват с технически паспорт, включващ техническо обследване и енергийно обследване, което трябва Сдружението на собствениците да осигури със свои средства.

Не е фиксирано къде ще се кандидатства, дали ще бъде отново в общините или ще има друг център, което ще бъде доста непродуктивно към настоящия момент. В публичното пространство се появява информация за вариант да се кандидатства директно към МРРБ. Ако това се случи, вече е тествано, не работи. Това, че управлението на проектите се прехвърли към общините, беше едно от малкото добри неща в Националната програма за енергийна ефективност. Общините са много по-гъвкави и по-заинтересовани да представят услугата и имат по-голямото доверие на гражданите.

Каква ще е промяната в процента на самоучастие на гражданите за саниране?

От 2023 г. се очаква да бъде въведено 20% самоучастие от страна на собствениците. Но тук има едно голямо „Но“. Не е казано ясно как тези 20% как ще бъдат осигурени. Към момента няма ясен механизъм. Разчита се единствено на собствените средства на гражданите, а няма механизъм за кредит с преференциални условия или безлихвен кредит. Няма и специфичен текст, който казва, че енергийно бедните ще продължат да се възползват от 100% подпомагане, защото хората с ниски доходи не могат да вземат кредит и по презумпция нямат спестявания.

Как се очаква хората да участват, защото има риск средствата да не се използват ефективно? С какви законодателни промени, заместник-министърът на регионалното развитие г-н Аспарухов каза, че се подготвят промени в Закона за управление на етажната собственост?

Би трябвало да има ветрило от мерки и финансови инструменти, включително такива, в които сдруженията на собствениците да ползват по-нисък грант, но да вземат сами решенията и да не се налага да чакат държавната помощ. Първото и най-важно е естествено да се направят предвидените промени в Закона за управление на етажната собственост. С тях например да се наложи мнението на мнозинството в една или друга посока без да има възможност на индивидуален собственик да попречи на решението на етажната собственост. Друга промяна, която би могла да се осъществи е да се осигури възможност на сдружението на собствениците да имат свои банкови сметки, в които да събират и предоставят гаранции на кредитираща институция, че са платежоспособни и могат да изплатят съответния заем, макар че това е вторичен фактор. Това са базисни промени, които са част от наложилата се европейска практика. Паралелно с това трябва да има специализирани финансови инструменти, които да позволят вземането на кредити от етажната собственост от специализиран посредник или от отделните домакинства.

Всяка сграда да има задължително професионален домоуправител и защо?

Тези финансови инструменти могат да са много разнообразни. Това, което професионалната общност възприема като най-подходящо, е да се използва специализиран посредник, който не само да управлява процеса, но дори да може да вземе или да гарантира кредит за етажната собственост. Този кредит може да се изплаща след изпълнението на мерките от етажната собственост, т.е. след като вече има генерирани спестявания. Този специализиран посредник би било логично да е и професионален управител на сградата в комбинация с енергиен консултант, за да могат да предоставят комплексна услуга. А плащанията на собствениците да са обвързани с вече съществуващите плащания към управителя на сградата. Така собственици, които не желаят да финансират това обновяване със собствени средства, могат да добавят към вноската си към вход мениджъра и сумата за изплащане на заем за сградно обновяване. Стойността на обновяването на един апартамент съвсем грубо е около 20 000 лева. При 20% самоучастие това означава 4 000 лева, които едно домакинство трябва да отдели за участие в програмата за обновяване.  Според възможностите на домакинствата, част  от тях могат да се осигурят от съществуващи спестявания, а останалите да бъдат разпределени в бъдещето след изпълнението на мерките и реализирането на спестявания. Те могат да се изплащат като добавки към вноските, които така или иначе се плащат за домоуправителя или фасилити мениджъра на сградата. При един нормален период на изплащане от 5 години, това означава доста минимално месечно натоварване, което със сигурност ще е по-малко от спестяванията

За онези жилищни блокове, които нямат професионален домоуправител обаче това как ще се случва и възможно ли е наличието на такъв да стане задължително?

Това е една част от промените в Закона за управление на етажната собственост, които се обсъждат - преминаване към задължително професионално управление.

Някои от етажните собственици, които нямат професионален домоуправител са много по-организирани от други, които нямат.

Донякъде мога да се съглася, защото понякога тези, които не са организирани, пристъпват към професионална услуга именно защото са неорганизирани. Другаде просто няма такава необходимост. Но този процес не трябва да бъде свръхрегулиран. Финансирането на самоучастието на собствениците  е услуга, която може да се изпълни от много бизнес актьори, включително от стандартно съществуващите ЕСКО компании (те работят по договори с гарантиран резултат).  Те финансират даден проект за енергийна ефективност и после на база спестяванията получават вземания от собствениците на проекта в определен период от време - докато се изплати инвестицията и се генерира печалба. Това е съществуваща практика и може да се направи по много начини. От друга страна, професионалното управление може да е не само с професионални фирми, а може да се случи с лицензионни курсове (обучения) на физически лица т.е. домоуправителят да премине такова обучение.

Ако трябва обаче да сме честни, посоката в цял свят е това да се прави от специализирани фирми. Пример ще дам от Балтийските републики, където още в началото на века сдруженията на собственици имаха определен срок да си изберат професионален домоуправител. Ако не го направят, служебно се назначава общински такъв. Оттам нататък професионалният домоуправител разполага с механизмите  за изпълнението задълженията на собствениците по всички направления.  Ако някое домакинство откаже да си плаща сметката за ток за стълбището и асансьора, за почистване, поддръжка на входа и да изпълнява решенията на Сдружението на собствениците, средствата, които дължи, могат да бъдат търсени по служебен път. Практиките в Европа се оказват успешни, защото този механизъм се прилага и при проектите за обновяване. Винаги може да има един или двама собственици, които не искат да плащат по никаква причина. Целта е мнозинството да може да наложи решението си, което да е валидно за цялата етажна собственост. Със съгласието си да живее в споделена сграда, собственикът се съгласява по презумпция да спазва правилата в тази сграда.

Повечето идеи са в противоречие с нашата действителност,

но трябва да бъдат наложени

Също по тази логика не би трябвало да има индивидуален собственик право да се отказва от проектираната за сградата отоплителна система. Когато се проектира една сграда, тя се проектира с отоплителната система. Както не може да си сменяме прозорците в друг цвят от този, който е на фасадата, не може да слагаме изолация с друг цвят, който е на проекта, така не би следвало да можем да си променяме отоплителната система. Така енергийната ефективност на цялата сграда пада и от това страдат всички. Това са постановки, които са в тотално противоречие с нашата действителност, но трябва постепенно да бъдат наложени, ако искаме да имаме ефективни сгради и привлекателна градска среда.

Като се върнем в действителността обаче, за да бъдат стимулирани собствениците да направят обновяване, те трябва да знаят колко енергоемка е тяхната сграда. Това е заложено в техническите паспорти. Какъв разход ще струва тяхното изготвяне?

Нормално е всяка сграда преди какъвто и да е проект за обновяване със съфинансиране или без съфинансиране да премине през процес на конструктивно и енергийно обследване, което завършва с издаване на технически паспорт на сградата, включващ сертификат за енергийните характеристики. Това е първоначална инвестиция в интелектуален труд, която трябва да се направи след вземане на решение, че Сдружението на собствениците има интерес да пристъпи към процес на сградно обновяване. Практически енергийното обследване би могло да се направи преди конструктивното, за да се оценят възможните спестявания, но не би трябвало мерки за енергийна ефективност да се прилагат, преди да е потвърдена конструктивната устойчивост на сградата.

Какво ще е изискването по програмите в момента?

Каква беше ситуацията преди? Асоциацията на собствениците заявява интерес за участие, общината възлага енергийно и конструктивно обследване на специализирани фирми чрез обществени поръчки. Независимо какви възможности за спестявания показват резултатите, се предписват мерки, така че сградата да достигне до минимум клас C. Сега трябва да бъдат минимум клас B.  При сградите, строени преди 2009 г., много рядко ще се случи да има сграда по-висока от клас C. 91% от сградите са под клас D, така че има значителен потенциал за обновяване. Но нормално е, когато си плащаме, да знаем колко точно е този потенциал, какви  се очаква да бъдат спестяванията, и затова е необходимо енергийното обследване. В повечето европейски държави публичната помощ е насочена именно към тази консултантска услуга. Тя казва на хората кои са най-подходящите мерки за сградата, колко енергия и пари ще спестят при изпълнение на проекта. На тази база Сдружението на собствениците би трябвало да вземе решение да изпълнява мерките или да не ги изпълнява. Един от подводните камъни при преминаването към програмата по Плана за възстановяване и устойчивост е, че , тази услуга ще се поема от собствениците. Няма да има някаква подкрепа преди това.

Колко би струвала тази консултантска услуга?

Цената много зависи от това дали има проект на блока. Много от блоковете имат проект в общините, но не малко от тях нямат. Ако трябва да се направи отново архитектурно заснемане, това струва доста пари и оскъпява техническия паспорт.

6-8 лева на квадратен метър РЗП може да струва изготвянето на технически паспорт

По съвсем груба сметка, около 6-8 лева на квадратен метър РЗП би следвало да могат да покрият разходите комплексно. Много зависи от размера на сградата, какви документи има в наличност. Но примерно сгради, на които осигурихме безплатно енергийно обследване, успяха да си намерят оферта за технически паспорт в рамките на 2,50 лева на квадратен метър. Това обаче са сгради, които имаха проектна документацията. Трябва да имаме предвид, че това не е инвестиция, която би следвало да се пренебрегва, защото при грубо 5 лева за апартамент от 100 квадрата, това са 500 лева, които трябва да извади собственик в момента. На повечето собственици това им се струва много, защото не знаят със сигурност дали след като получат тази документация, ще бъдат одобрени за финансиране по тази програма. Ако не бъдат одобрени, дали това означава, че са хвърлили тези пари през прозореца, или ще могат да кандидатстват за друг тип подкрепа и финансиране?

В какви срокове трябва да имаме отговори на тези въпроси, за да започне реално изпълнение?

Ако кандидатстването започне до юли тази година, правилата на програмата трябва да са готови тогава. В момента би трябвало да се работи по конкретните правила на програмата, за да може да се открие приема, макар че ние нямаме такава информация. От юли до април следващата година се очаква да се приемат проекти за безвъзмездно финансиране.

Ще успеем ли да изпълним новите изисквания на новата Директива за енергийна ефективност, за дълбоко обновяване и сгради клас А?

Ако съдим по изпълнението на последните директиви, 100% най-вероятно ще се провалим, защото досега няма нищо, което да сме изпълнили както трябва – което за съжаление е единствено в наша вреда. Новият вариант на директивата, който не е окончателен, казва, че се въвежда нова обща схема за измерване на енергийните класове и минимални стандарти за обновяване. В момента класовете на сградите са различни във всяка държава. Това ще се преодолее с общата методология на измерване. 15% от сградите с най-ниски енергийни характеристики по новата методология трябва да преминат с един клас нагоре до 2027 година. При нашите условия най-ниските класове са G и F. Тези сгради трябва да преминат с един клас нагоре, което всъщност е нищо от гледна точка на енергийна ефективност, но в тези сгради там живеят доста бедни хора, на които трябва да се окаже безвъзмездна помощ независимо от размера на инвестицията. Такова обновяване само с един клас обаче може да се окаже голям проблем и да направи всяко следващо обновяване много по-скъпо. Затова трябва да се направи разумно, с пътна карта за обновяване стъпка по стъпка.

Какво означава това?

До 2050 година всяка сграда трябва да стане декарбонизирана или въглеродно неутрална, да отделя минимални емисии или да няма емисии, дори да произвежда повече енергия отколкото ѝ е необходима. За да се ограничи инвестиционната тежест, това може да стане в няколко стъпки, като никоя от тях не възпрепятства изпълнението на следващата. В общия случай първата е да се направи добра изолация,  което при всички положения ще повиши значително енергийния клас. Това оставя възможността след пет години да се направи втора стъпка, например да се сменят прозорците, което ще вдигне още повече енергийния клас. След още няколко години ще може да се направи трета стъпка, свързана със сградните инсталации, със системи за ВЕИ, с въздухоплътност. Така в края на един 15 или 20-годишен период можем да имаме една хубава енергоефективна сграда, която е тръгнала от много ниски нива, а инвестицията на всеки етап е поносима за собствениците. Разбира се, че ако имаме средствата, трябва да обновим най-лошите сгради до висок клас веднага,  но ако това не е така, може да се направи на стъпки и разумно. Това е основното, което предвижда директивата.

Г-н Кънев коментира „златен стандарт“ – pay as you save за енергийна ефективност. Какво точно означава това?

Принципът pay as you save e отново свързан с ЕСКО принципа, според който изплащането на разхода за обновяване е обвързано със спестяванията. Ако например през януари преди си харчил 200 лева, а сега харчиш 100 лева, вноската по кредита не трябва да е повече от 100 лева. Това означава, че нямаш допълнителен разход от това обновяване. В един момент изплащаш кредита и оттам нататък си на печалба. В най-добрия случай това спестяване от 100 лева се разделя на две, 50 лева остават за теб, 50 лева плащаш по кредита и всички са щастливи. Принципът „златен стандарт“ е да се направи такава схема, при която в нито един момент спестяването на базата на предишното потребление да не е по-малко отколкото разхода за вноската по кредита. Това нещо го има като модел в различни програми за финансиране, не е новост, но не е влизало в нормативна уредба досега.

Има няколко работещи модела. Единият е получаваш повече грант, колкото повече спестявания генерираш. Ако обновиш до клас Б, грантът ти е 20%, ако обновиш до клас А е 40%, ако сложиш ВЕИ става 60%. Това е прогресивен грант, който ти помага да постигнеш по-висока инвестиция за по-висок енергиен клас. Pay as you save е пример, при който договора ти с финансиращата организация включва това, че може да имаш различни месечни вноски, за да не пострада месечният бюджет. В един момент се изплаща цялото количество на кредита плюс допълнителните разходи по него. Това е привлекателно, когато говорим в нашата ситуация за 4000 лева с много малки месечни вноски. Такъв кредит може да се изплати лесно, хората да получат веднага по-малки ползи, а след само 4-5 години да се възползват от целия обем на спестяванията си. По този начин хората пак получават 100% финансиране в началото, но връщат 20% от него под формата на ежемесечни вноски, съобразени със спестяванията им.

Интервюто e подготвено за и публикувано първо в Dir.bg.