Поскъпването на жилищата в България: затишие пред буря

След като в продължение на година и повече цените на жилищата в България стремително нарастваше няколко месеца  след началото на пандемията, последните статистически данни показват, че започнало забавяне на нарастването на цените в нашата страна, което оказва се е и световна тенденция, която се наблюдава от четвъртото тримесечие на миналата година. Прогнозите, обаче, за България са за ново ускоряване, заради появилите се нови фактори, които според строителни предприемачи, пряко влияят върху цените на недвижимите имоти, докато за света се очаква приглушеното забавяне на ръста на цените да продължи и през първата половина на настоящата година.

За България важен фактор за ново ускорения на цените на първо място е появилият се дефицит на строителни материали, които се внасят предимно от Украйна и Русия. Продължаващата повече от месец и половина война в Украйна блокира износа, а наложените санкции от ЕС, САЩ и други държави допълнително оскъпяват вноса на строителните материали, тъй като се търсят други вносители, чийто цени са по-високи от досегашния внос, оплакват се строителни предприемачи в областта на жилищното строителство. Вторият фактор е свързан с очакваното повишаване на лихвите по ипотечните кредити, които на практика влияят пряко върху цените на жилищата, тъй като очакванията са, че банките ще да започнат да вдигат лихвите, следвайки препоръките на банковите регулатори, вкл. и на Европейската централна банка (ЕЦБ), а това ще оскъпи всеки кредит. Освен, ако нарастващата инфлация не накара банките да променят намеренията си и да задържат поскъпването на кредитите.

Първите сигнали за затягане на пазара вече са налице

Само преди броени дни и Националния статистически институт (НСИ), и статистическата служба на ЕС „Еврост“ обявиха, че през последното тримесечие на 2021 година поскъпването на жилищата в България се запазва, но забавя своя ръст в сравнение с предходните тримесечия на 2021 година.

Подобно е мнението и на икономистите на "УниКредит Булбанк", които предвиждат в последния си макроикономически анализ охлаждане на пазара на жилища след бума през 2021 г., когато броят на сделките и цените на жилищата в най-предпочитаните локации отбелязаха двуцифрени ръстове.

Не липсват и изключения, както за някои райони на София, така и за отделни градове, за които НСИ представя данни, и където националната статистика отчита двуцифрен ръст. По окончателни данни, цените на жилищата в България са нараснали с 9.4% на годишна база в края на миналата година, като съществуващите са поскъпнали двуцифрено – точно с 10% спрямо края на 2020 г. Цената на новите апартаменти също е нараснала, но с по-малко, с 8.4% на годишна база. Което изглежда нормално, тъй като продажбата на т.нар. цени на „зелено“ значително са намалели, сочат данните от специализираните сайтове за оферти на недвижими имоти.

Данните на Камарата на строителите пък показват, че средно цените на строителните материали са се повишили с 30%, като има отделни материали и суровини, които са поскъпнали с над 100%. Това оказва влияние върху себестойността на жилищния имот, категорични са от бранша.

Къде е България в Европейския съюз

От таблицата по-горе е видно, че „Евростат“ отчита забавяне на поскъпването на жилищата в България през последното тримесечие на миналата година спрямо третото - до 2.4% от 3.2%, докато на годишна база жилищата в нашата страна са поскъпнали през последното тримесечие на миналата година повече, отколкото през третото - до 9.4% от 8.7 на сто. От данните става ясно, че в България поскъпването е колкото и в еврозоната и малко по-ниско от средното за ЕС-27, докато в предишните тримесечни данни нарастването на цените в България са изпреварвали средните на ЕС-27 и еврозоната.

Според „Евростат“, през четвъртото тримесечие на 2021 г. цените на жилищата, измерени чрез специализирания индекс на жилищата, са се повишили с 9.4% в еврозоната и с 10.0% в ЕС в сравнение със същото тримесечие на предходната година. Това е най-високото годишно увеличение за еврозоната от 2005 г. насам, когато е започнало събирането на данни за цените на жилищата, и от четвъртото тримесечие на 2006 г. насам - за ЕС. През третото тримесечие на 2021 г. цените на жилищата са се повишили съответно с 8.8% и 9.3% в еврозоната и в ЕС.

В сравнение с третото тримесечие на 2021 г. през четвъртото тримесечие на 2021 г. цените на жилищата са се повишили с 1.9% в еврозоната и с 2.1% в ЕС-27, докато за България „Евростат“ отчита забавяне, както вече посочихме. По-слаб ръст на цените на тримесечна база от нас в ЕС отчитат: Финландия (0.00%), Италия (0.1%), Белгия (0.2%), Малта (1.1%), Испания (1.2%), Швеция (1.4%), Унгария (1.6%) и двете страни с понижение на цените Кипър (-3.1%) и Дания (-4.3%). Най-голямо увеличение е регистрирано в Естония (+6.6%), Чехия (+5.7%) и Литва (+4.7%).

На годишна база след България (9.4%) по-слабо нарастване на цените на жилищата е отчетено във Финландия (3.9%),  Италия (4.0%), Дания (4.2%), Малта (4.5%), Белгия (6.1%), Испания (6.3%), Франция (7.0%), Румъния (7.5%), Хърватия (9.1%). Единствената страна със спад на цените е Кипър (-5.3%).

Според данните на „Евростат“, България е на 17-то място в ЕС по поскъпване на жилищата в края на 2021 годна. Преди нас, обаче, има 15 държави-членки с нарастване на цените над 10%, а най-голямо увеличение на годишна база е регистрирано в Чехия (+25.8%), Естония (+20.4%) и Литва (+19.8%).

Къде е България в световната класация

В световната класация, която прави всяко тримесечие британската консултантска компания за недвижими имоти Knight Frank с офиси и представителства в над 30 страни по света, вкл. и България, и която поддържа два тримесечни имотни индекса: Глобален индекс на цените на жилищните имоти по страни (Global House Price Index) и Глобален индекс на цените на жилищните имоти по градове (Global Residential Cities Index), България заема 32-ро място по ръст на цените на жилищата сред проучваните 56 държави, като отстъпва едно място от класацията за третото тримесечие на 2021 година, и с цели 7 места спрямо второто тримесечие на 2021 година, което също потвърждава започналата тенденцията за забавен ръст на цените на жилищата.

Сред страните на Балканския полуостров, за които има налични данни, на България е отредено 4-то място, изпреварена от лидера Турция (59.6% номинален ръст на цените), Словения (12.9%) и Хърватия (9.0%), а след нас са Гърция (8.0%), Румъния (6.3%) и Кипър (1.2%).

Световният пазар на недвижими имоти

В световен мащаб цените на жилищата са се увеличили средно с 10.3% през 2021 г., а през  2022 г. Knight Frank очаква по-приглушен растеж, тъй като рисковете се увеличават.

През последното тримесечие на 2021 г. се наблюдаваше разминаване между номиналните и реалните цени (с приспадане на инфлацията), като растежът на реалните цени се е забавил от 6.2% през третото тримесечие до 4.7% през четвъртото тримесечие. За първи път от началото на пандемията сме свидетели на забавяне на темпа и на годишния растеж.

Почти половината от държавите и териториите, включени в индекса, са регистрирали годишен ръст на цените над 10% в номинално изражение, включително САЩ и Обединеното кралство. В тези две страни, който има собствено жилище от началото на 2021 г., стойността на имота се е увеличил съответно с 64 500 щатски долара и 26 800 британски лири (ок. 36 300 щатски долара), сочат обобщените данни на Knight Frank.

Кризата в Украйна ще доведе до по-слаб глобален икономически растеж, което смекчава прогнозата на консултантската компания за международните цени на жилищата. От друга страна, самата криза може да намали и броя, и скоростта на повишенията на лихвените проценти, които някои централни банки обявяваха само преди няколко седмици.

Турция е начело в индекса на цените на жилищата в номинално изражение, като през 2021 г. цените са се повишили с 59%. Въпреки това, като се приспадне турската инфлация от 36% в края на 2021 г. (54% до края на февруари 2022 г.), цените на жилищата в Турция реално са поскъпнали с 23%.

Независимо дали става въпрос за номинални или реални цени, петте държави с най-добри резултати остават същите, като подредбата им само се е променила - това са Турция, Нова Зеландия (22.6%), Чехия (22.1%), Словакия (22.1%) и Австралия (21.8%).

През 2021 г. само на три пазара се наблюдава спад на цените – Малайзия (-0.7%), Малта (-3.1%) и Мароко (- 6.3%).

Десетте пазара, на които се наблюдава най-високо увеличение на цените на жилищата от началото на пандемията, са предимно развити пазари, на които правителствата се намесиха, за да подкрепят икономиките, а на някои жилищни пазари повлияха ипотечните ваканции или програмите за субсидиране. Това са пазарите на: Турция (59.6%), Нова Зеландия (22.6%), Чехия (22.1%), Словакия (22.1%), Австралия (22.1%), Нидерландия (20.3%), САЩ (18.8%), Южна Корея (18.4%), Остров Джърси (18.4%) и Естония (17.3%).

София отстъпи 17 места в световната класация

В световната класация на Knight Frank, в която са включени 150 гадове в света София изпада със 17 места – от 52-ро място през третото тримесечие на 2021 година до 79-то място през четвъртото.

По-висок срив от българския е регистриран от столицата на Южа Коеря – Сеул, с 35 места надолу (от 5-то през третото тримесечие до 40-то през четвъртото. Също с 35 места спада и  британският Манчестър (от 40-то през третото до 75-то през четвъртото тримесечие) и шотландският Глазгоу, които губи 20 позиции (от 49-то през третото до 69-то през четвъртото тримесечие).

В 140 от 150-те града в света, включени в Глобалния индекс на цените на жилищните имоти по градове (Global Residential Cities Index), цените са се увеличили през 2021 г., в сравнение със 122 през 2020 г. Като цяло индексът е нараснал с 11% през 2021 г. спрямо предходната година.

Градовете в Северна и Южна Америка регистрират най-силен скок със средно 15% годишен ръст в сравнение с 11% в Европа, Близкия изток и Африка и с 9% в Азиатско-тихоокеанския регион.

Домакинствата в САЩ не само са натрупали значителни спестявания по време на последователните блокирания заради пандемията, но и собственият капитал в домовете им се е разширил значително, заради ограниченото търсене. В някои случаи това богатство е било използвано за модернизиране на съществуващите жилища или за закупуване на втори имот.

В края на 2020 г. типичното жилище във Финикс, градът в САЩ с най-бързо растящи цени през 2021 г., е струвало 298 000 щатски долара, а до края на 2021 г. стойността му е скочила с 32.5% до 394 850 долара, което добавя почти 97 000 долара за една година към собствения капитал на собствениците на жилища. Този скок не е нетипичен за някои градовете в развитите икономики. Въпросът е колко дълго цените ще продължат да се покачват със сегашния си темп?

На първо място отговорът на този въпрос е свързан с лихвите, които започнаха да се повишават - Нова Зеландия, Обединеното кралство  (при това три пъти) и САЩ вече повишиха основните лихвени през 2022 г., от друга страна потребителските нагласи отслабват поради геополитическата криза в Украйна, а доходите не нарастват с темпа на повишаващата се инфлация.

Преминаването от пазар на продавачите към пазар с повече възможности за купувачите може би е по-близо, отколкото смятахме в началото на годината, казват анализаторите на Knight Frank.

Но дори и лихвите да достигнат 4% в САЩ и Обединеното кралство - цифрата, при която много наблюдатели прогнозират, че цените на жилищата ще започнат да падат, това едва ли ще спре поскъпването на жилищата в големите градове.

От второто тримесечие на 2021 г. насам Глобалният индекс на жилищата по градове на Knight Frank изпреварва другия индекс на компанията - Глобалният индекс на цените на жилищата по държави. Възможно е да станем свидетели на обрат в посоката при двата измерителя – най-вероятно пазарите на големите градове ще се справят по-добре с предстоящата вълна на затягане на паричната политика на банките, отколкото националните пазари на жилища, прогнозират анализаторите на британската консултантска компания.

Обзорът е публикуван първо в business.dir.bg