Цените на жилищата се повишаваха цяла година: Докъде ще стигнат?

При нараствате, макар и с различен темп, на броя на заразените с коронавируса Covid-19, вече цяла година цените на жилищата в България постоянно се увеличаваха. Според участници на пазара на недвижими имоти, това се дължи на няколко основни фактора.

На първо място е желанието на притежателите на свободни пари, които са ги държали на депозит в банките, и които вече втора година са около и под един процент, а в отделни месеци и на минус, да ги инвестират в един от най-стабилните активи за всички времена – недвижимия имот, за да им намалят загубите от високата инфлация. Отдаването на жилище под наем осигурява 8-9% доходност от вложението, което е малко над инфлацията за декември 2021 г., когато НСИ отчете  повишаване на потребителските цени със 7.8 на сто.

Покупката на жилище се превърна в доходоносна инвестиция

за много хора, което затвърждава и тенденцията за порасналата покупателна способност на много българи. Според наблюдатели, допълнителен тласък пазарът на имоти е получил в началото на последното тримесечие на миналата година, когато стана ясно, че банките ще увеличат от началото на настоящата година своите такси, което вече е факт.

Другият фактор, също банков, са ниските лихви по ипотечните кредити, което кара много хора да теглят кредити, особено за покупка на ново строителство и инвестициите в имоти „на зелено“, чийто цени са по-ниски от готовите жилища. В резултат на това, заради големия интерес се появи дефицит на предлагането.

Само преди броени дни, на 28 януари, данните на БНБ показаха, че през декември средният лихвен процент по жилищните кредити в левове средният лихвен процент намалява с 0.02 пр. п. до 2.62%, а ГПР по тези заеми – с 0.05 пр. п. до 2.86%. В същото време депозитите за домакинствата се повишават незначително през декември 2021 г., като средният лихвен процент по депозитите с договорен матуритет в левове се нараства с 0.01 пр. п. до 0.10%, а по тези в евро се понижава с 0.02 пр. п. до 0.08%. Средните лихвени проценти по овърнайт-депозитите в левове и в евро остават на нива от 0.00%.

Има и други фактори, които също влияят позитивно на пазара на имотите

според председателя на Националното сдружение Недвижими имоти (НСНИ) Добромир Ганев, и те изобщо не са свързани с определението за някакъв балон, за какъвто се заговори напоследък. Преди дни в интервю за БНР той посочи, освен двата банкови фактора, но и отличните макроикономически данни  за възстановяването на икономиката, въпреки последните месеци, в които наблюдавахме сериозни проблеми с цените на енергоносителите и на електричеството, които повлияха не чак толкова добре на икономиката на страната.

„Като цяло България се възстановява  много добре и очакванията на повечето финансови институции бяха надвишени. Ръстът на БВП надвиши очакванията за 2021 година, но не само той. Много от параметрите, които следят макроикономистите са позитивни за страната и те са с подобно очакване за 2022 година“, уточни Ганев.

Той подчерта, че за разлика от миналата година, когато бяхме свидетели на политическа нестабилност, тази година вероятно ще видим още по-добри решения, свързани с политиката и икономиката на нашата страна.

И друг съществен фактор за пазара на недвижимите имоти и по-конкретно за нарастването на техните цени и най-вече на новото строителство, са повишаващите се цени на строителните материали.

Последните данни на Камарата на строителите от миналата година показват, че средно тези цени са се повишили с 30%, като има материали и суровини, които са поскъпнали с над 100%. Това оказва влияние на себестойността на жилищния имот.

По думите на Ганев, самата здравна криза от 2020 година и досега, промени навиците, свързани с работата и ученето на членовете на много семейства, което също е вид катализатор за имотния пазар в положителна посока. „Голяма част от нас искаха да придобият по-голяма площ с идеята да могат да учат и да работят едновременно по няколко от членовете на едно семейство и това е абсолютно логично. Други поискаха да придобият второ жилище и това се случва за първи път в България. Българите купуват втори дом“, допълни председателят на НСНИ.

От друга, страна, според последните данни на статистическата служба на Европейския съюз „Евросат“ от средата на януари, нарастването на цените на жилищата в България се движи с приблизително същия темп на повишение както в ЕС и малко по-слабо в сравнение с еврозоната през третото тримесечие на миналата година.

От таблицата се вижда, че на годишна база цените на жилищата в България се ускоряват до 8.7% през третото тримесечие на 2021 годна от 5.4% през последното тримесечие 2020 година, а на тримесечна база до 3.2 на сто през III тримесечие на 2021 г. от 1.7% през второто тримесечие на 2021 година. А за първото и второто тримесечие на 2021 г. на годишна база дори ръстът на цените в България е по-висок от този в ЕС и еврозоната.

Свидетелство за нарасналия интерес към сделките с жилищни имоти са данните и на Агенцията по вписванията за четвъртото тримесечие на миналата година, когато общо вписванията са се увеличили с 10.69% до 177 170 броя общо от 160 188 броя през третото тримесечия. Като най-голям дял от тях заемат три вида вписвания: на продажби (75 207), на дарения (14 760) и на договорни ипотеки (10 403), на които общият дял е 56.65% от 16 вида вписвания.

Къде е България на световната карта на недвижимите имоти

Последните тримесечни проучвания на британската консултантска компания Кnіght Frаnk с офиси и представителства в над 30 страни по света, вкл. и България, и която поддържа два тримесечни имотни индекса: Глобален индекс на цените на жилищните имоти по градове (Global Residential Cities Index) и Глобален индекс на цените на жилищните имоти по страни (Global House Price Index), определя относително високи позиции за България и София по ръст на цените на жилищата.

Според първия индекс, България заема 31 място от 56 страни през третото тримесечие на 2021 година, като спада с 6 места – от 25-то място през второто тримесечие, при нарастване на цените с 9.1% в номинално изражение на годишна база и с 4.3% като се отчита инфлацията. Три месеца по-рано (през второто тримесечие) цените на жилищните имоти в България са нараснали със 7.5% на годишна база, а на тримисечна (спрямо първото тримесечие на миналата година) повишението е с 3.2 на сто.

Цените на жилищата в световен мащаб продължават да растат. Стойността на едно средно жилище се е увеличила с 9.4% за последните 12-те месеца, при незначително нарастване през последното тримесечие спрямо предходното второ тримесечие.

Петдесет и четири от 56-те държави и територии, които са проучвани от Кnіght Frаnk , отбелязват покачване на цените на годишна база, само Малайзия (-0.7%) и Мароко (-2.3%) се противопоставиха на тенденцията.

Дocтигнaxa ли пиĸ цeнитe?

Този въпрос стана много актуален напоследък, но спopeд авторите на тримесечното проучване вeчe имa пpизнaци, чe тeмпът нa pacтeж мoжe дa e дocтигнaл вpъx в няĸoи чacти нa cвeтa, но нарастването ще продължи, макар и ръстът да се забавя.

B 18 oт дъpжaвитe от проучването ce нaблюдaвa оcпoĸoявaнe нa гoдишния тeмп нa pacтeж мeждy юни и ceптeмвpи минaлaтa гoдинa. Cpeд тяx ca Hoвa Зeлaндия и CAЩ, ĸaĸтo и Oбeдинeнoтo Kpaлcтвo. Cpeд фaĸтopитe за oxлaждaнeтo ca пpoмeнитe в дaнъчнoтo oблaгaнe и oпaceниятa зa вce пo-гoлямaтa дocтъпнocт нa жилищaтa и нарасналото предлагане.

Eĸcпepтитe на Кnіght Frаnk пpoгнoзиpaт, чe пpeз 2022 г. бyмът в пaзapa нa имoти щe пpoдължaвa, ocвeн aĸo нe бъдe възпpeпятcтвaн oт появата на дpyги вapиaнти нa виpyca.

От таблицата по-горе се вижда, че на Балканите България е изпреварена само от лидера Турция (+35.5%) и Словения (+9.9%). След нас, според пълната класация, са Гърция (35 място, +8.0%), Хърватия (40 място, +6.5%), Румъния (49 място, +3.1%) и Кипър (53 място, +0.2%). Данни за Сърбия, Северна Македония и Албания не са предоставени.

Сред страните-членки на ЕС България заема 16-то място, като е изпреварена от: Швеция (4 място, +20.3%), Нидерландия (8 място в общата касация от 56 държави, +18.4%), Словакия (9 място, +18.4%), Естония (11 място, +16.1%), Чехия (13 място, +14.6%), Люксембург (15 място, +13.7%), Дания (17 място, +13.3%), Германия (18 място, +12.5%), Ирландия (19 място, +12.4%), Латвия (20 място, +12.4%), Унгария (22 място, +11.5%), Литва (23 място, +12.4%), Австрия (27 място, +10.4%), Словения (28 място, +9.9%) и Португалия (29 място, +9.6%). След нас са: Полша (34 място, +8.3%), Гърция (35 място, +8.0%), Франция (37 място, +7.5%), Белгия (39 място, +7.4%), Хърватия (40 място, +6.5%), Финландия (+42 място, +5.5%), Малта (45 място, +3.7%), Румъния (49 място, +3.1%), Испания (50 място, +2.6%), Италия (52 място, +2.6%) и Кипър (53 място, +0.2%).

Според втория измерител - Глобален индекс на цените на жилищните имоти по градове, София се нарежда на 52-ро място от 160 града по света, с ръст от 11.9% на цените, като отстъпва едно място. През второто тримесечие на миналата година Кnіght Frаnk класира българската столица на 51-во място със същия ръст от 11.9 на сто.

Средните цени в 150-те града по света се покачват с най-бързия темп от почти 17 години. Цените са се увеличили средно с 10.6% на годишна база през третото тримесечие на 2021 г.

Турският град Измир води годишната класация с ръст на цените от 34.8%. От 150-те града, включени в класацията, при 107 от тях има нарастване на цените, а при 43 е регистриран спад, като най-голямо е понижението за Куала Лумпур (-5.7%), Венеция (-5.3%) и Генуа (-3.9%).

В Китай, където задлъжнелите строителни компания като Evergrande и Kaisa бяха изправени пред фалит, правителството в Пекин предприе стъпки за подкрепа на пазара на жилища. От 15-те града в континенталната част на Китай, включени в индекса, девет отбелязаха спад на темпа на годишен ръст на цените между юни и септември, като Гуанджоу е регистрирал най-голямо понижение.

Значително повишени на цените на жилищата е отчетено в австралийския Дарвин и Дубай. Столицата на австралийския щат отбелязва годишен ръст на цените от 19.1% през юни до 30.4% през септември, докато Дубай, град, който е регистрирал седем години отрицателен ръст на цените, отбеляза значителна промяна с годишен ръст, достигащ 6.1% през септември, спрямо минус 4.4% през юни. Справянето на ОАЕ с пандемията, предлагането на развлачения и ускорено издаване на визи привличат туристи и емигранти и стимулират търсенето на недвижими имоти.

Каква е перспективата

Цените на жилищата се повишиха и заради правителствените стимули, спестяванията, натрупани по време на блокирането, предизвиканата от пандемия преоценка на начина на живот, както и ниските лихвени проценти. Какво ще се случи по-нататък зависи от скоростта, с която лихвените проценти започват да се покачват, влиянието на Omicron и най-вече как ще се ускорява или намалява по-високата инфлация, която може да свие разполагаемите доходи и да доведе до по-слаби настроения на купувачите.

Обзорът беше публикуван първо на Dir.bg