Павел Миланов: Етажната собственост е пълен хаос
Тоталният хаос, който общините наложиха умишлено в отношенията и регулациите на етажните собствености в градовете, ще приключи много лошо за хората, които дори не подозират за натрупаните проблеми в домовете им. Това заяви в интервю за БГНЕС Павел Миланов, председател на Асоциацията за регулиране на отношенията в етажната собственост.
Истината е, че отношенията между съседите вече са оставени на абсолютен самотек, след като на теория има Закон за етажната собственост, но на практика той изобщо не се прилага. Как се извършва глобата на един нарушител?, пита Миланов, и уточнява: „Когато има нарушения в етажната собственост, и имаме избран домоуправител (а в много жилищни сгради изобщо няма избран управител на етажната собственост), домоуправителят и още двама съседи свидетели пишат Констативен акт за нарушението. За написването на такъв Акт задължително е нужно да имат ЕГН на собственика на жилището. Да кажем, че намерят начин да го научат – попълват го в Акта, и трябва да намерят начин да връчат документа на нарушителя. Да, ама той не иска да го вземе – по закон може да не отвори вратата на апартамента си, не е и длъжен. Може да се опитат да му връчат акта с обратна разписка, но там няма гаранция какво точно му е изпратено – може и брошура от магазин да са му пратили. Ако изпратят документа чрез куриер, то куриерската фирма иска телефонен номер на собственика – а, честно, колко хора имат телефоните на съседите си, още повече ако са наематели? И така, отиват в общината с констативния протокол от нарушението на съседа, но общината ги връщат с мотива, че протоколът не е връчен. Така те нищо не могат да направят.
Това е краят на всички опити да бъде сложен ред в отношенията между съседите и нарушителя. Защото от общината могат да наложат санкции едва след като въз основа на Акта за нарушение се издаде протокол от кмета. Така нещата блокират още на първа фаза“, обясни Миланов.
Цял живот врата до врата с непознати съседи
Основен проблем в отношенията между съседите е и фактът, че на практика вече няма домови книги. „По закон те са задължителни, но на практика от години са напълно пожелателни – никой не може да задължи собственик или наемател да си запише данните. Това пък е много трудно да бъде проследено и санкционирано, защото почти винаги хората не отказват пряко да се запишат, ами отклоняват задължението си с думите „хайде да не е днес“, „по-нататък“, и пр. Освен това няма никакви гаранции, че данните, които живущият записва – които често са трите имена, ЕГН и идеалните части на жилището му, са коректни. Много често това са наематели, или собствеността е на роднини или познати. Така когато стане нещо в жилищната сграда и дойде кварталният и попита кой живее в жилището, то в почти всички случаи не е ясно кой обитава апартамента. Оттам се стига до нежеланието на Общината да упражни контрола, който й е вменен, по вписване на адресната регистрация на всеки гражданин“, разказва председателят на Асоциацията за регулиране на отношенията в етажната собственост.
Крайно време е да се спре тази практика чиновниците в общините да са пасивни и сами да чакат гражданите да дойдат на крака при тях и да се регистрират като жители на общината. Най-често хората нямат никакъв стимул да се регистрират в общината си. Това води до факта, че ние на практика не познаваме съседите си и не знаем дали една стена не дели нашия апартамент от този на масов убиец, например.
„Нашето предложение е да се създаде един регистър на собствеността в жилищните сгради. Този регистър трябва да бъде не на база ЕГН, и така собственикът да бъде откриван, а на база на адреса. Така чрез адреса да може да се открие кой живее на него. Този регистър трябва да се създаде и съхранява в общинската администрация като база данни, за да не стават злоупотреби. Не е редно хората да държат лични данни на съседите си“, допълва Миланов. И уточнява, че данните на собствениците или ползвателите на жилища и към този момент са налични в районните администрации, а данните за квадратурите на жилищата и техните обитатели са описани в данъчните декларации на хората, така че системата няма да е сложна за създаване.
„Идеята е като стане нарушение в етажната собственост и дойде кварталният полицай, да може по адреса на жилището да установи и обитателите му чрез този единен регистър. Така ще може да разбере кой и кога е живял в жилището“.
Всеки апартамент да има личен регистър за нарушенията в него
Отделно от това, разказва Миланов, ако общините искат да налагат санкции по Закона за етажната собственост за системно нарушаване на Правилника за вътрешния ред или на Закона, то тези санкции трябва да бъдат налагани не на собственика, а на жилището. Тоест, апартаментът би трябвало да има история за това кой и какви нарушения е извършвал. „Защото сега дори и да се наложи санкция, то Актът за нарушение няма къде да се прикачи, освен да се даде на собственика, който често дори не му обръща и внимание. Сега няма проследяемост на санкциите – може да има и двайсет акта за нарушение на един апартамент, но никой не знае за тях. Например – съседът ви вдига шум, музика по нощите, – идват, пишат му актове, и си отиват. А ако има регистър на нарушенията – при три акта нарушението му се класифицира като „системно“, и нарушителят може принудително да бъде изведен от жилището си“, допълва експертът.
Към момента изобщо не се знае кой на кого какви актове пише, затова е важно следващият новоизбран столичен кмет да започне да поправя хаоса поетапно, съветва Миланов.
Сгради се рушат и застрашават пешеходци, чиновниците нехаят
Никой не задължава собствениците на апартаменти в жилищните сгради да си избират домоуправител. На теория той е задължителен според Закона за управление на етажната собственост, но на практика при неспазването му проверки и санкции няма. В момента огромна част от кооперациите нямат домоуправители и касиери, което значи, че не събират и пари за Фонд „Текущи нужди и ремонти на сградата“.
Такива случаи – хиляди, допълва Миланов и разказва конкретен случай от практиката си: „На сграда фасада се разпада. Районната администрация изпраща предписание до управителите на етажната собственост и на двата входа в блока. Дава им срок и им казва, че ако не бъде спазен, ще ги глоби. Но! – самите чиновници в общината си пишат забележка в писмото, в която пише, че „при направената проверка в регистъра на етажните собствености е установено, че няма регистрирана“ такава. Нито в единия, нито в другия вход. Тоест, – чиновниците изпращат писмо до управители, които изобщо не съществуват. След две години фасадата продължава да се разпада и да застрашава хора. Чиновниците отново пускат писмо до управителите и отново си написват забележката, че в сградата управители няма. След още една година, през която фасадата тотално се е разпаднала, от общината пишат предписание до жалбоподателя (който е сигнализирал за разпадащата се фасада) да извърши ремонт на сградата за своя сметка и после да си търси парите от етажната собственост. Да, ама такава етажна собственост не съществува. Човекът не познава съседите си, защото не е и длъжен, и не може да си изиска парите за ремонта дори и по съдебен ред“, възмутен е Миланов. ,
След като предписанията на общината не са спазени, чиновниците налагат глоба на етажната собственост, която всъщност … не съществува.
Милиони нарушители, само трима наказани
При системно нарушаване на Закона за управление на етажната собственост и Правилника за вътрешен ред има възможност съсед, който системно нарушава обществения ред, законно да бъде изгонен от жилището си за срок до три години. Такива случаи са на хора, които вдигат шум, клошари, които събират боклуци в апартаментите си, съседи, които умишлено нанасят вреда на чужди жилища, и пр., като изгонването им става с решение на Общото събрание на собствениците на жилища.
За десетилетие, откакто съществува тази практика, случаите на принудително изгонени собственици са едва три.
„Много трудно това изгонване минава пред съда точно заради трудното доказване на тази системност на нарушенията, за които пък липсва единен регистър“, възмущава се Миланов.
Полицаи без никакви права
И посочва друг възмутителен случай от практиката си: „Състоятелен човек си е вкъщи, пийнал си, дошла му компания. Направили си купон посред нощ, идва полицията с трима полицаи, звънят му – той отваря. Обясняват му, че прави нарушение, той им казва любезно „аз съм си в настроение, искам да си продължа купона, напишете ми акт, ще си го платя“, – пишат – взима си го, те си тръгват, а той си продължава с купона. И десет акта да му напишат, това няма да промени нищо, освен че ще си продължи купона. По Закон полицаите нямат право да влязат в дома му, нито пък да му разбият вратата. Той пък изобщо не е длъжен да им отвори вратата, ако не иска“.
Историята продължава, след като съседите подават втори сигнал за шум от апартамента. От полицията отговарят на пострадалите от шума, че „колегите си пазят хляба – те не могат да тръшнат подпийналия съсед на земята, защото ако ги снимат и ги покажат, ще бъдат уволнени“. Тоест всеки, който иска да тормози етажната собственост, може да си прави каквото иска, и или да отваря вратата и да му пишат актове и да си ги плаща, или просто да не отваря на полицията.
Удобно разсеяни районни кметове
Според ЗУЕС ако недобросъвестни съседи разбират носещи стени в жилищна сграда и срещу тях бъде подаден сигнал до общината, районният кмет е този, който е задължен да осигури достъп до жилището.
„В случаи, в които от жилището трябва да се стигне до покрива или друга обща част, кметът е длъжен да осигури достъп, като издаде заповед за това. Ако собственикът не се съобрази, му се налага глоба, заповедта минава през съд, и пак трябва да се осигури достъп. Кметовете, обаче, масово бягат от това си задължение. И когато се събарят носещи стени, трегери или колони, ситуацията излиза напълно извън контрол; а това ще отекне в следващите години особено силно в панелното строителство“, възмущава се председател на Асоциацията за регулиране на отношенията в етажната собственост.
И посочва реален пример за блок в столичния район „Овча купел“, в който, заради строеж в близост, – два от апартаментите на долен етаж в блок са напълно компрометирани. Собствениците, обаче, не допускат комисия с експерти, която да установи щетите, а това поставя под заплаха всички живущи в блока. „В случая районният кмет отказа да свърши задълженията си по закон и не издаде заповед собствениците да осигурят достъп“.
Домашните кучета – десетки изисквания и норми, никакъв контрол
Според сега действащото законодателство домоуправителите трябва да подават в общината информация за броя на домашните кучета, които живеят в жилищните сгради. Това, обаче, е допълнително задължение за управителите, и те масово не го правят. А и никой не ги контролира дали го правят, така че и тук има огромен хаос.
В момента собствениците са задължени да регистрират паспорта на домашния си любимец в общината по местоживеене, за да плащат данък за него. Ако животното е кастрирано, данък не се плаща. Контролът по регистрацията на животните е задължение е на Столичния инспекторат, но проверките за това са от дъжд на вятър. Общината има метод за регистрация на чиповете на животните, но не и опция животното да бъде дерегистрирано, когато почине.
Домоуправители и касиери – сътрудници на общината, или потенциални крадци?
„Насила хубост не става, а и да става – не бива“ – с тези думи Миланов отговори на въпроса какво става, ако никой в етажната собственост не иска да стане домоуправител. За да има желание някой да стане такъв неписан сътрудник на общината, то тя може да го стимулира по много начини – например, да му предостави безплатна карта за градския транспорт, защото този човек върши работата на общината, като организира тази общност от живущи.
Още една невероятна недомислица е записана в ЗУЕС – че парите от общата сметка за ремонти на живущите във входа задължително се съхраняват в банкова сметка на името на управителя. „В лична негова сметка все едно е физическо лице. И ако стане някакъв проблем – например, не си плати вноската за ипотечния кредит и частен съдебен изпълнител му наложи запор на сметките, – парите, събирани с години от живущите във входа, изчезват за миг. И няма механизъм, по който той да е длъжен да върне средствата на хората“, съобщи още Миланов. А ако домоуправителят иска да разкрие сметка на етажната собственост, не на свое име, банките му отказват, защото нямат механизъм за това, а и в закона такава сметка ще бъде третирана като незаконна.
И за финал – никой не може да накара касиера да се отчете за парите, които всеки месец прибира от съседите си. Просто защото няма законов механизъм, който да ги принуди да го направят. И ако се окаже, че касиерът си слага парите в джоба, дори няма как да бъдат санкциониран.