Жилищният пазар с рекорден ръст за повече от десетилетие

През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки ръст на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Това е пряко следствие от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на растеж от 8-10 процента през 2021 г. до над 20 процента през 2022 г., коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериан Пропертис" (Bulgarian Properties), цитирана в прессъобщение на компанията.

През цялата година наблюдаваме налично търсене, но недостатъчно предлагане и дори към момента немалка част от търсенето остава незадоволено. Високите цени и нарасналата несигурност обаче вече карат част от купувачите да се отдръпнат от пазара и да изчакат. Резултатите от това са по-малко запитвания и регистриран спад в обема на продажбите – индикации за започнало охлаждане на пазара, посочва Стойкова.

На този фон разрешителните за строеж на нови жилищни сгради бележат рекордни ръстове. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 разрешения за строеж на нови сгради, което е значително над средните нива за града и е рекорд, откакто се води тази статистика от 2005 г. Доколкото разрешителните за строеж са един от ранните индикатори за предстоящи промени в цикъла на развитие, можем да имаме оптимизъм относно жилищния пазар през следващата година - посоката все още е възходяща, отбеляза Стойкова.

Другите фактори, които влияят върху жилищния пазар, продължават да са в положителна посока. Безработицата остава на ниски нива – около и под 5 на сто, а доходите продължават да нарастват, макар и по-бавно от цените на имотите - с около 16 на сто в София през третото тримесечие на годишна база по данни на НСИ. Това задържа достъпността на жилищата на относително добри нива, а пазара – близо до фундаментите му, смята експертът.

Средни цени и ръст на цените в София

Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база реално сключени сделки по данни на компанията е 1470 евро/кв. м при 1425 евро/кв. м през второто тримесечие и 1200 евро/кв. м година по-рано.

Това представлява рекорден номинален ръст на цените в София в размер на 23 на сто на годишна база – доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 г. насам, коментира Стойкова. По думите й за една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, но вече се вижда, че този темп на растеж се забавя. Тримесечното нарастване на цените е около 3 на сто и се забавя от над 11 на сто в началото на годината и 5 на сто през второто тримесечие.

От края на 2021 г. цените започнаха да ускоряват своето нарастване и от номинален растеж в порядъка на 8-10 на сто, през 2022 г. те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен темп над 15 на сто, а впоследствие и над 20 на сто. Поради високата инфлация, за да придобием представа за реалния растеж на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем с Хармонизирания индекс на потребителските цени, коментира експертът и посочва, че така полученият реален ръст на цените на жилищата в София е 6,36 на сто на годишна база. Според Стойкова това показва, че голямото нарастване през 2022 г. се дължи основно на високия темп на нарастване на общото ценово равнище, докато реалният растеж е много по-близо до очакваното развитие на пазара.

В края на 2021 г. бяха достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 200 евро/кв. м над тези нива, напомня експертът.

Средната обща цена на закупените апартаменти през третото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на нивата на крайния бюджет на покупка през последните периоди, което показва, че е достигнат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват, каза Стойкова.

Обеми продажби

Изчисленията на компанията по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в страната бележат спад през третото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията през пролетта на 2020 г. Регистрираното намаление спрямо третото тримесечие на 2021 г. е 7,23 на сто общо за страната и 15,23 на сто в София. Това намаление е на фона на постигнатите рекордни обеми от продажби през 2021 г., когато ръстовете бяха между 20 и 30 на сто, изтъква експертът и допълва, че започналото забавяне и охлаждане на пазара по-скоро представлява завръщане към нормалния темп на развитие, който беше прекъснат от пандемията и впоследствие силно ускорен през 2021 г.

Жилищно кредитиране

Лихвените проценти по жилищните кредити в лева, които са 97 на сто от изтеглените жилищни кредити, продължиха да спадат и през третото тримесечие, отчита експертът. Към месец септември те са на най-ниското си средно ниво - 2,46 на сто по данни на БНБ. Това, заедно с по-големия размер на кредитите, които се теглят поради повишените цени на имотите, обуславя продължаващия внушителен темп на нарастване на отпуснатите жилищни кредити – с 28 на сто за деветмесечието спрямо година по-рано, посочва Стойкова, като допълва, че все пак и тук има известно забавяне на темпа на растеж – от рекордните близо 40 на сто нарастване през 2021 г.

Очакванията са за плавно повишение на лихвените проценти, което да не промени значително месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този процес ще има наличната депозитна база в българските банки и все още липсващите лихви по депозитите, които задържат индексите, включени в изчисленията на лихвените проценти по кредитите на ниски нива.

Достъпност на жилищата в София

Стойността на коефициента на достъпност (съотношението на цената на кв. м жилищна площ към средна месечна работна заплата) на Bulgarian Properties през третото тримесечие на 2022 г. е 1,2. Така той нараства и се връща на нивата от началото на 2020 г., показвайки плавно понижение на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв. м жилище в София са нужни около 1,2 средни месечни софийски заплати. За сравнение, в предходния пик на пазара през 2008 г. са били нужни 3,4 месечни заплати за покупката на същата площ.

Средната работна заплата в София по данни на НСИ възлиза на 2390 лв. през третото тримесечие, което е 16 на сто ръст на годишна база – по-малък от този на цените на жилищата. От данните за средната работна заплата се вижда, че темпът на нарастването й се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще влияе в посока успокояване на ръста в цените на имотите, смята експертът.

Предпочитани квартали и цени на имотите в тях

През 2022 г. сред зоните с най-бързо развитие и най-много сключени сделки се наредиха квартали в широкия център на София като "Банишора" и Зона Б-5, Зона Б-18, където тече изграждането на редица нови комплекси и сгради ново строителство. Те променят изцяло облика им и ги превръщат в много добро решение за хората, търсещи нов дом на комуникативно централно място в столицата, посочва Стойкова.

Другата "гореща" точка през 2022 г. е кв. "Малинова долина", където в момента се изграждат множество нови сгради, предимно ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град, и множество удобства, в съчетание с все още ниските цени за южен квартал на София, превърна "Малинова долина" в хит през тази година.

Средните цени в най-популярните квартали през третото тримесечие на 2022 г. на база реално сключени сделки са:

• "Банишора" - 1410 евро/кв. м.

• Зона Б-18 - 1600 евро/кв. м.

• "Малинова долина" - 1290 евро/кв. м.

• "Кръстова вада" - 1600 евро/кв. м.

• "Манастирски ливади" - 1600 евро/кв. м.

Параметри на закупените жилища и среден престой на пазара

Делът на закупените двустайни апартаменти продължи да нараства през третото тримесечие и достигна дял от 72 на сто спрямо 50 на сто през предходни периоди. Тристайните жилища съставляват само 22 на сто от закупените, а четиристайните се върнаха на нива около 5 на сто.

Тези данни рязко контрастират с тенденциите през 2020 и 2021 г., когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и възможност за по-комфортен живот.

През 2022 г. преобладават покупките с цел вложение и инвестиция за предпазване от инфлацията и именно това върна обратно интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени вероятно също накараха някои купувачи да преосмислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска крайна цена, смята експертът. Средната площ на закупените жилища е 78 кв. м – спад от средно 90 кв. м през предходни периоди. Най-купувани са апартаменти на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60 на сто от тях са с отопление на ТЕЦ.

Средното време на престой за пазара продължава да е изключително кратко – средно 30 дни, като много често продажбите се случват в рамките на до една седмица. В този смисъл все още определено имаме пазар на продавача, който съответно не дава основание и за постигане на отстъпки от офертните цени, смята експертът.